半夏投资李蓓：AI 资本开支或在明年年中见顶，地产机会升级至二十年一遇

半夏投资创始人李蓓表示，地产现房新政虽短期冲击地产股价，但行业机会级别提升，地产股牛市持续时间将拉长、高度更高，地产机会从十年一遇变为二十年一遇。她认为新政推动未来 1-2 年行业出清更彻底，长期抬高行业门槛、拉大企业差距，少数兼具产品力与融资优势的头部房企将受益，部分房企股价未来几年或涨 5-10 倍。现房相较期房有 3%-5% 的涨价空间，若土地款可分期，房企资金周转时间仅增 20%-30%，叠加房价小幅上调、地价回落，净利润率反而可提升 20%-30%。后续行业集中度将大幅提升，最终出局房企占比或升至 95% 甚至 98%，全国范围可持续拿地扩张的房企不超过两位数，融资能力、大股东担保能力成为核心竞争力，央企相对民企优势进一步扩大，行业将形成长期高度寡头化格局。此外李蓓提示 AI 泡沫风险，海外 AI 资本开支季度环比增速或于明年年中见顶，当前 AI 板块调整是估值收缩，第二波下跌将在资本开支真正见顶、利润下降时出现。她判断 AI 热潮退去、美国经济下行、美债利率下行、美元贬值后，中国地产和消费将成为全球资产的沙漠绿洲。消费已历经五六年调整，居民边际消费倾向最陡峭的下行阶段已过，多数必需消费及部分可选消费龙头估值处于历史低位，叠加分红回购，静态回报已具吸引力，后续有望迎来主升行情。