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中信建投指出，商业不动产 REITs 正式启动为奥特莱斯等优质零售资产打通融资渠道，已有两单奥特莱斯项目获受理。奥特莱斯作为「重奢平替」与「高性价比」业态，经营韧性显著，行业呈头部集中、区域分化格局，招商与货品掌握度是核心竞争力。联营模式叠加成本优势，使其成为 REITs 扩容下优质底层资产。首批奥特莱斯项目折现率合理，2026 年预测分派率达 4.6%—5.5%，具备较高投资价值。